Η έλλειψη κατοικιών στις μεγάλες πόλεις είναι ενδημική, αλλά υπάρχουν λύσεις – με την προϋπόθεση ότι οι χώρες μπορούν να συγκεντρώσουν το πολιτικό κεφάλαιο.
Ο Angharad Paget-Jones, από το Port Talbot της Ουαλίας, δεν ελπίζει πως θα μπορέσει ποτέ να ανέβει στη κλίμακα στέγασης. Παρά τις συμβουλές και τις οδηγιες για εξοικονόμηση χρημάτων που βρίσκει στο διαδίκτυο, «δεν είναι τόσο εύκολο όσο το να σταματήσεις να πίνεις καφέ το πρωί ή να ακυρώσεις τη συνδρομή σου στο Netflix», λέει. Η Paget-Jones, 28 ετών, χρειάζεται ένα δικό της σπίτι για να ζήσει. Ως άτομο με αναπηρία, πρέπει οπωσδήποτε να προσαρμόσει την κατοικία της προκειμένου να βελτιώσει την ποιότητα της ζωής της, αλλά δεν μπορεί να το κάνει αυτό καθ ον χρόνο είναι στο ενοίκιο.
«Το να έχω το δικό μου σπίτι είναι ο μεγάλος στόχος», λέει. Όμως, παρά το γεγονός ότι εργάζεται με πλήρες ωράριο, δεν έχει καταφέρει να αποταμιεύσει αρκετά έτσι ώστε να φτάσει κοντά στο να καταθέσει μια προκαταβολή. Η μέση τιμή των σπιτιών που κοιτάζει είναι περίπου 180.000 λίρες. Έχει 3.000 λιρες σε αποταμιεύσεις, ενώ το νοίκι της είναι 675 λιρες το μήνα. Είναι σε θέση να εξοικονομεί περίπου 200 λιρες το μήνα, αλλά η αύξηση του κόστους ζωής, την έχει πλήξει σκληρά. «Καταλαβαίνω ότι εξοικονομώ πολύ περισσότερα από τους περισσότερους ανθρώπους, αλλά με σχεδόν τα πάντα να αυξάνονται, δεν είναι δυνατό να εξοικονομήσω περισσότερα από αυτό, αν είναι να συνεχίσω να τρώω κανονικά και να μπορώ να ζεσταίνω το σπίτι μου», προσθέτει.
Η κατάσταση της Paget-Jones δεν είναι, σε καμία περίπτωση, μοναδική. Οι τιμές των κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι 4,4 φορές το μέσο διαθέσιμο εισόδημα – στο υψηλότερο επίπεδο τους από το 2006. Στην Αγγλία και την Ουαλία, είναι 8,9 φορές πάνω, από 6,7 φορές προ δεκαετίας. Ο Καναδάς εξετάζει το ενδεχόμενο να απαγορεύσει σε αλλοδαπούς να αγοράζουν σπίτια στη χώρα αφού η μέση τιμή κατοικίας έχει αυξηθεί σε επίπεδα εννέα φορές το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών. Η αγορά κατοικιών έχει καταρρεύσει, με όλο και περισσότερους ανθρώπους να παραμένουν σε έναν ατελείωτο κύκλο ενοικιάσεων επειδή δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αντέξουν (οικονομικά) τη τιμή αγορας των κατοικιών.
Αυτό το πρόβλημα επιδεινώθηκε από την τάση εύπορων πολιτών να επενδύουν τα χρήματα τους σε ακίνητα έναντι τραπεζικών λογαριασμών, μετά από πολλά χρόνια χαμηλών επιτοκίων – αφήνοντας τους υπόλοιπους πολίτες να ξοδεύουν το εισόδημά τους στο ενοίκιο, αντί να αποταμιεύουν για να αγοράσουν ένα δικό τους σπίτι. «Το ότι τα παγκόσμια επιτόκια είναι αρκετά χαμηλά έχει τροφοδοτήσει την αυξηση των τιμών των κατοικιών σε όλο τον κόσμο», λέει ο Dan Wilson Craw, αναπληρωτής διευθυντής της Generation Rent, ενός βρετανικού λόμπι που οργανώνει εκστρατείες για τα δικαιώματα των ενοικιαστών. «Η απόκτηση κατοικίας δεν είναι μόνο η στέγαση», συμφωνεί ο Richard Ronald, καθηγητής στέγασης και πρόεδρος πολιτικών και οικονομικών γεωγραφιών στο Πανεπιστήμιο του Άμστερνταμ. «Η στέγαση είναι επενδυτικό αγαθό. Είναι σύνταξη», συμπληρώνει.
Είναι ένα πρόβλημα που οι χώρες σε όλο τον κόσμο έχουν αναγνωρίσει – και πολλές προσπαθούν να λύσουν. «Υπάρχει μια αρκετά μεγάλη συμφωνία ότι η εξίσωση προσφοράς και ζήτησης είναι πολύ, πολύ ανισόρροπη», λέει ο Remy Raisner, ιδρυτής της εταιρείας επενδύσεων Raisner Group, σε ακίνητα της Νέας Υόρκης και συν-συγγραφέας μιας έκθεσης του Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ για την παγκόσμια στεγαστική κρίση. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η παραγωγή κατοικιών ήταν μικρή, περίπου 3 εκατομμύρια σπίτια ανά δεκαετία αυτόν τον αιώνα.
Κάποιοι προτείνουν ότι η Ιαπωνία είναι το μοντέλο που πρέπει να ακολουθηθεί. Εκεί, οι τιμές ενοικίασης παραμένουν, σε μεγάλο βαθμό, σταθερές τα τελευταία 25 χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία της στατιστικής υπηρεσίας της χώρας. Ο λόγος είναι ότι η κυβέρνηση ελέγχει τις ζώνες σε εθνικό επίπεδο και είναι πιο ανοιχτή στην ανάπτυξη όσον αφορά τον αριθμό των κατοικιών που επιτρέπει να χτιστούν. Λίγο περισσότερο από το ένα τρίτο των Ιαπώνων πολιτών νοικιάζει τα σπίτια στα οποία μένουν, τα οποία προστατεύονται από έναν νόμο του 1991 που ονομάζεται «νόμος για τις μισθώσεις γης και κτιρίων», και ο οποίος δυσκολεύει τους ιδιοκτήτες να τερματίσουν τις μισθώσεις ή να εμποδίσουν έναν ενοικιαστή να επεκτείνει το συμβόλαιο ενοικίασης. ‘Ολες αυτες οι ρυθμισεις τοποθετούν τους Ιάπωνες τρίτους στην κατάταξη όλων των χωρών του Ο.Ο.Σ.Α, όσον αφορά την ικανοποίηση τους τους με τη διαθεσιμότητα καλής, οικονομικά προσιτής στέγης – πάνω από 10 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερες από τις Ηνωμένες Πολιτείες και 20 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερες από τον Καναδά.
«Ένα πράγμα που είναι μοναδικό στην Ιαπωνία είναι η διαδικασία της απόκτησης άδειας οικοδομής, που σημαίνει ότι η λήψη της άδειας είναι λιγότερο αβέβαιη από ό,τι σε άλλες χώρες», λέει ο Jiro Yoshida, αναπληρωτής καθηγητής επιχειρήσεων στο Smeal College of Business του Penn State. «Οι ιαπωνικοί κανονισμοί χωροταξίας και οι κανονισμοί οικοδομικού κώδικα βασίζονται πλήρως σε κοινούς κανόνες. Οι δημόσιοι υπάλληλοι και τα συμβούλια πολεοδομίας δεν έχουν μεγάλη διακριτική ευχέρεια». Η διαφορά είναι σαν τη νύχτα με τη μέρα σε σύγκριση με τις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου οι τοπικές ομάδες πολεοδομίας μπορούν να ερμηνεύσουν και να προσαρμόσουν τους κανόνες στις δικές τους ιδιοτροπίες. «Η διαπραγμάτευση στις ΗΠΑ είναι τόσο αβέβαιη και όχι προφανής, που κάθε τοπική περιοχή έχει τους δικούς της δικηγόρους που ειδικεύονται στη διαδικασία χορήγησης οικοδομικής αδειας», λέει ο Yoshida.
Ο Wilson Craw υποστηρίζει την υιοθέτηση του ιαπωνικού συστήματος σε ευρύτερη κλίμακα. «Νομίζω ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος που να μας εμποδίζει να έχουμε ένα σύστημα στέγασης ιαπωνικού τύπου», λέει. Ωστόσο, κανένας πολιτικός δεν θέλει να είναι υπεύθυνος για τη μείωση της τιμής των ακινήτων, από φόβο αποξένωσης των (ιδιοκτητών) ψηφοφόρων – πράγμα που σημαίνει ότι είναι απίθανο να υποστηρίξει την αλλαγή. Επειδή οι ανεγέρσεις νέων κατοικιών σε πυκνοκατοικημένες κοινότητες μπορεί να είναι πολιτικά δυσμενείς, οι πολιτικοί κρατούν αποστάσεις από την έγκριση κατασκευής νέων κατοικιων.
Ο Λευκός Οίκος παραδέχτηκε πρόσφατα ότι ο ρυθμός κατασκευής σπιτιών δεν συμβαδίζει με την αυξηση του πληθυσμού για πάνω από 40 χρόνια και ότι τα σπίτια που χτίζονται είναι πολύ μεγάλα και πολύ ακριβά για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας. Ο αριθμός των νέων κατοικιών κάτω των 130 τετραγωνικών μέτρων που κατασκευάζονται τώρα στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι περισσότερο από 80% χαμηλότερος από τον αριθμό που κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1970. Η γη προορίζεται για γήπεδα γκολφ, τα οποία είναι δημοφιλή στους ηλικιωμένους ψηφοφόρους – που είναι πιο πιθανό να ψηφίσουν – και όχι για σπίτια.
Ωστόσο, δεν πιστεύουν όλοι ότι η αγορά κατοικίας της Ιαπωνίας είναι τόσο ρόδινη όσο φαίνεται. Ενώ οι τιμές ενοικίασης έχουν παραμείνει σε μεγάλο βαθμό σταθερές, η τιμή αγοράς ενός ακινήτου στην Ιαπωνία έχει αυξηθεί, όπως και αλλού. «Το σύστημα της Ιαπωνίας δεν είναι καλύτερο σε καμία περίπτωση», υποστηρίζει ο Ronald, ο οποίος μοιραζεται την έδρα του μεταξύ Ιαπωνίας και Ολλανδίας τις τελευταίες δύο δεκαετίες. «Απλώς δεν είναι υπερβολικά διογκωμένο, γιατί υπάρχουν λιγότεροι Ιάπωνες στον κόσμο από ό,τι όταν ξεκινήσαμε αυτή τη συνομιλία, αλλά ο ίδιος αριθμός σπιτιών», λέει ο ίδιος.
Η γήρανση του πληθυσμού της Ιαπωνίας βοηθά στο να εξηγηθεί η συγκριτική της επιτυχία, όταν την δούμε από έξω από τη χώρα. «Δεν έκαναν κάτι μαγικό με τις στεγαστικές πολιτικές στην Ιαπωνία, και στην πραγματικότητα είχαν έναν πολύ καταστροφικό πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών», συνεχιζει ο Ronald. «Δεν υπάρχει τίποτα το ιδιαίτερο στην ιαπωνική στεγαστική πολιτικη». Επιπρόσθετα, οι όποιες επιτυχίες της χωρας στον τομέα, είναι δύσκολο να αναπαραχθούν άλλου», συνεχίζει . «Αυτή είναι μια χώρα που έχει – καλώς ή κακώς – ανακατασκευαστεί πλήρως από τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο και σύντομα και αυτο το μοντέλο θα είναι δύσκολο να αναπαραχθεί σε μια άλλη χώρα – χωρίς αυτό το ιστορικό προηγούμενο», συμπληρωνει ο Ronald.
Πού αλλού θα πρέπει λοιπόν να αναζητήσουμε, αν όχι στην Ιαπωνία, το μοντέλο που θα διορθώσει τη διαλυμένη αγορά κατοικίας σε πολλά μέρη της Δύσης; Μια επιλογή είναι η Σιγκαπούρη, όπου οι δημόσιες κατοικίες χτίζονται σε ειδικά διαμορφωμένες κοινότητες και πωλούνται σε ιδιώτες με μίσθωση 99 ετών, κάτω από την αγοραία αξία. Η πώληση αυτών των ακινήτων είναι περιορισμένη σε μεγάλο βαθμό, για τη μείωση της κερδοσκοπίας, αλλά μπορεί να συμβεί μετά από πέντε χρόνια ιδιοκτησίας. Σχεδόν τέσσερις στους πέντε κατοίκους της Σιγκαπούρης ζουν σε κατοικίες του δημόσιου τομέα, σύμφωνα με επίσημα στατιστικά στοιχεία. «Οι τιμές δεν μπορούν ποτέ να ξεπεράσουν το εισόδημα των κανονικών εργαζόμενων οικογενειών», τονίζει ο Ronald. «Έχουν αυτόν τον ενάρετο κύκλο και είναι ενδιαφέρον να συζητήσει κανεις τον ρόλο της ρύθμισης της στέγασης», προσθέτει..
Στην Ευρώπη, υπάρχει μια άλλη βιώσιμη εναλλακτική λύση: στη Γερμανία.
«Το μοντέλο της Γερμανίας είναι λίγο υπερβολικά ακραίο και μοναδικό με την έννοια ότι έχουν τόσες δημόσιες κατοικίες, αλλά η διαμονή σε μια ενοικιαζόμενη μονάδα είναι ο κανόνας», λέει ο Yoshida. Η χώρα έχει το δεύτερο χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκτητών κατοικιών σε ολόκληρο τον ΟΟΣΑ. Εκεί, η αγορά ενός σπιτιού για να ζήσει κανείς δεν είναι πάντα ο τελικός στόχος. «Στη Γερμανία, ζουν σε ενοικιαζόμενες μονάδες και αγοράζουν ένα σπίτι ως επένδυση», λέει. Τα δικαιώματα των ενοικιαστών έγιναν το επίκεντρο μιας πρόσφατης εκστρατείας που σχεδιάστηκε με στόχο να αποσπάσει 250.000 κατοικιες από την κατοχή ιδιωτών και να τις μεταφέρει στο δημόσιο, προκειμένου να πετύχει καλύτερες τιμές ενοικίων καθώς και καλύτερες ευκαιρίες αγοράς κατοικίας.
Η ιδιοκτησία ακινήτων αυξάνεται στη Γερμανία παράλληλα με τις τιμές των κατοικιών. Καθώς οι άνθρωποι βλέπουν την απόκτηση μιας στέγης πάνω από το κεφάλι τους ως αίσθηση ασφάλειας μετά την πανδημία – ωθούν τις τιμές υψηλότερα. «Οι ενοικιαστές έχουν μακροχρόνιες, ασφαλείς μισθώσεις και μπορούν να επενδύσουν και να καλλωπίσουν τα σπίτια τους, θεωρώντας δεδομένο ότι θα ζήσουν τη ζωή τους εκεί, θα κάνουν παιδιά και θα τα μεγαλώσουν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες», λέει ο Ronald.
Μέχρι τα τέλη Ιανουαρίου 2022, οι κατοικίες στη Γερμανία επιδοτούνταν από την κυβέρνηση, κάτω από τα επιτόκια της αγοράς για τα πρώτα πέντε χρόνια μετά την κατασκευή τους. «Αυτό σημαίνει ότι δεκάδες χιλιάδες μονάδες κάθε χρόνο βγαίνουν στην αγορά, διατηρώντας τις τιμές ενοικίασης χαμηλότερες και αποτρέποντας τους αγώνες για την αγορά ενός ακινήτου», προσθέτει.
Ένα παρόμοιο μοντέλο υπάρχει στην Αυστρία και την Ελβετία, όπου ο διαχωρισμός είναι περίπου 55 με 45 % (υπέρ της ενοικίασης στην Ελβετία και της ιδιοκτησίας στην Αυστρία), σε σύγκριση με ένα μέσο ευρωπαϊκό ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας 70%. Όσο αφορά την αυστριακή πρωτεύουσα Βιέννη, το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας είναι μόλις 7%. «Αυτό που κάνουν σε κάποιο βαθμό οι πολιτικές στέγασης της Γερμανίας και της Ελβετίας είναι να διασφαλίζουν ότι παρέχουν επιδοτήσεις για να εγγυηθούν μια αξιόπιστη ροή κατοικιών, χαμηλού κόστους στο σύστημα», εξηγεί ο Ronald.
Υπάρχουν ζητήματα με το μοντέλο της Κεντρικής Ευρώπης, αλλά γενικά, οι χώρες που έχουν κάνει τις αγορές κατοικιών τους να λειτουργούν καλύτερα είναι αυτές που δίνουν κίνητρα σε φθηνές τιμές ενοικίασης ή εύκολη ιδιοκτησία κατοικίας – ενώ αποθαρρύνουν όσους θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα αποκλειστικά ως μέσο δημιουργίας πηγής εισοδήματος. «Δεν υπάρχει κανένας λόγος που εμείς (ο υπόλοιπος κόσμος) δεν θα μπορούσαμε να το έχουμε αυτό», λέει ο Wilson Craw. «Όμως πρακτικά, για να φτάσει κανείς ως εκεί, θα πρέπει να δει τι εμπόδια παρουσιάζει το πολιτικό σύστημα», καταλήγει.
Πηγη: Wired
