Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ από τις φορολογικές δηλώσεις δείχνουν ότι περίπου 700.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα είναι «κενά», δηλαδή δεν χρησιμοποιούνται. Από αυτά, θεωρητικά, περίπου 200.000 βρίσκονται διάσπαρτα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.
Αν και είναι προφανές ότι τα περισσότερα από αυτά είναι σε κακή κατάσταση, καθώς είναι σε αχρησία ακόμα κι από την περίοδο της οικονομικής κρίσης, έστω τα μισά να «πέσουν» στην αγορά, θα αλλάξουν τα δεδομένα και θα αποσυμπιέσουν την κρίση στέγης.
Το πρόβλημα
Το πρόβλημα αυτήν τη στιγμή είναι η αναντιστοιχία προσφοράς- ζήτησης. Δεν είναι μυστικό ότι η οικοδομή ήταν παγωμένη για περίπου 10 χρόνια κι όταν άρχισε να κινείται, από το 2018 και μετά, δεν μπορούσε να καλύψει την αυξανόμενη ζήτηση τόσο από το εσωτερικό όσο κι από το εξωτερικό. Αν προσθέσει κανείς στην εξίσωση την έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αντιλαμβάνεται γιατί τα λιγοστά νεόδμητα πωλούνται από τα σχέδια σε… χρυσάφι και τα λίγα διαθέσιμα ξενοίκιαστα χτυπάνε κόκκινο.
Πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας έδειξε ότι η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35.000 κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργώντας προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30.000 κατοικιών το 2023-24. Σε συνδυασμό με την αρκετά σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο, αν και τα δεδομένα από την κτηματαγορά δείχνουν ότι αυτές οι εκτιμήσεις είναι μάλλον συντηρητικές.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας αποτυπώνουν μέση αύξηση 13,9% στο 9μηνο του 2023, ενώ τα στοιχεία της αγοράς (spitogatos) φανερώνουν αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικιών κατά 11,9% στο τελευταίο τρίμηνο του 2023, με ό,τι συνεπάγεται αυτό και για τα ενοίκια.
Η λύση στο οξύ πρόβλημα της στέγης δεν θα έρθει με ένα μαγικό τρόπο. Βάσει της ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. Ευρώ νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030, προκειμένου να διασφαλισθεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς.
Οι προτάσεις και τα προγράμματα
Το να αναμένει κανείς μια επταετία για να χτιστούν νέες κατοικίες, προκειμένου να λυθεί το πρόβλημα της στέγης, δεν είναι φυσικά ρεαλιστικό. Γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο αναζητούνται κίνητρα έτσι ώστε να «πέσουν» στην αγορά ακίνητα που σήμερα είναι ανενεργά.
Σε αυτήν τη λογική κινούνται τα 3 προγράμματα της ΔΥΠΑ («Σπίτι μου», «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», «Κοινωνική Αντιπαροχή»), όπως και οι «κόφτες» που νομοθετήθηκαν για τη βραχυχρόνια εκμίσθωση πολλών ακινήτων από τον ίδιο ιδιοκτήτη. Ωστόσο η αίσθηση είναι ότι απαιτούνται κι άλλες παρεμβάσεις, ει δυνατό χωρίς δημοσιονομικό κόστος.
Στο τραπέζι βρίσκεται η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ προς το ΥΠΕΘΟ, για την οποία αρμόδιες πηγές δεν σχολιάζουν επί του παρόντος, αν υπάρχει πρόθεση εξέτασής της, πόσω μάλλον υιοθέτησής της. Τι λέει αυτή η πρόταση; Όσοι ιδιοκτήτες «κενών» ακινήτων τα διαθέσουν προς μακροχρόνια μίσθωση 3 ετών, να απαλλαγούν για το ίδιο χρονικό διάστημα από τον αναλογούντα φόρο που αντιστοιχεί στα μισθώματα, ενώ ανάλογη αντιμετώπιση να έχουν και ακίνητα που μένουν ανενεργά από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στην περίπτωση που εκμισθωθούν για μια 3ετία. Το σκεπτικό είναι ότι έχοντας απαλλαγεί από το βάρος του φόρου, οι ιδιοκτήτες θα ανακαινίσουν αυτά τα ακίνητα με ίδιους πόρους, για να τα ρίξουν στην αγορά. Ως πρόσθετο επιχείρημα η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει πως ούτως ή άλλως η εφορία δεν εισπράττει σήμερα ούτε μισό ευρώ, καθώς τα εν λόγω ακίνητα είναι «κενά».
Το αντεπιχείρημα είναι ότι το ΥΠΕΘΟ νομοθέτησε ήδη την ενίσχυση του κινήτρου για τις ανακαινίσεις ακινήτων, καθώς από την Πρωτοχρονιά οι δαπάνες που πραγματοποιούνται για την αγορά υλικών και τη λήψη υπηρεσιών μειώνουν, ισόποσα σε 5 χρόνια, τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.
