Το ότι υπάρχει πρόβλημα στέγης- είτε υπό τη μορφή υψηλών ενοικίων είτε υπό τη μορφή ιλιγγιωδών τιμών αγοράς και ακριβών δανείων- δεν τίθεται υπό αμφισβήτηση. Η δέσμη μέτρων των συναρμόδιων υπουργείων βρίσκεται σε εξέλιξη, ενώ εντός του 2025 ενεργοποιούνται οι νέες παρεμβάσεις όπως το «Σπίτι μου 2». Ωστόσο το ερώτημα που «καίει» είναι αν αυτές οι παρεμβάσεις αρκούν ή απαιτούνται πιο τολμηρά μέτρα.
Η έρευνα
Η σχετική ανάλυση του Ινστιτούτου Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών επιχειρεί να φτάσει στη ρίζα του προβλήματος, ξεκινώντας με τη διαπίστωση ότι τα τελευταία χρόνια, ο πληθυσμός ηλικίας 30-45 ετών (γενεές Υ) αντιμετωπίζει όλο και μεγαλύτερες δυσκολίες αυτόνομης στέγασης, ενώ το μέλλον είναι δυσοίωνο και για τις νεότερες γενεές (γενεές Ζ, άτομα 14-29 ετών σήμερα).
Σύμφωνα με το Ινστιτούτο, αυτό δεν οφείλεται σε κάποια αύξηση του πλήθους τους, καθώς οι γενεές αυτές είναι σαφώς ολιγοπληθέστερες από τις προηγούμενες (εξαιτίας κυρίως της πτώση των γεννήσεων μετά το 1980). Έτσι, με δεδομένο ότι οι δημογραφικές εξελίξεις δεν έχουν συμβάλει στη τρέχουσα στεγαστική κρίση, θα πρέπει να ανατρέξουμε σε εκτός της δημογραφίας πεδία για να αναζητήσουμε τους λόγους.
Στον δημόσιο διάλογο, ως κύριες αιτίες παρουσιάζονται συχνά οι χρονομισθώσεις, το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» και ο σημαντικός αριθμός των κενών -μη αξιοποιήσιμων- κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα, που, σε αντίθεση όμως με τις χρονομισθώσεις και το πρόγραμμα χρυσής βίζας, δεν είναι κάτι νέο, καθώς το πλήθος τους ήταν σημαντικό και την προ του 2017 περίοδο. Τα μέτρα δε για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης επικεντρώνονται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, στη χρυσή βίζα και στις κενές κατοικίες, στη χορήγηση περιορισμένου αριθμού δάνειων στις νεότερες γενεές με ευνοϊκούς όρους για την απόκτηση κύριας κατοικίας καθώς και στην επιδότηση ενοικίων για ευάλωτα νοικοκυριά.
Ωστόσο, κατά το Ινστιτούτο, τα μέτρα αυτά δεν είναι δυνατόν να αμβλύνουν ουσιαστικά -πόσο μάλλον να επιλύσουν- το πρόβλημα της αυτόνομης στέγασης του μεγαλύτερου τμήματος των γενεών Υ και Ζ. Αυτά οφείλονται κυρίως στις συνθήκες παραγωγής κυρίας κατοικίας (με βάση τα στοιχεία των δυο τελευταίων απογραφών, το 2001-2010 είχαμε κατά μέσο όρο ετησίως την προσθήκη 91,5 χιλ. νέων κατοικιών σε εθνικό επίπεδο και 30,5 χιλ. στην Αττική, ενώ την επόμενη δεκαετία είχαμε μόνον 26 και 4,5 χιλ. αντίστοιχα), καθώς και στις συνθήκες
πρόσβασης σε αυτή των νεότερων γενεών, δευτερευόντως δε στους τρείς προαναφερθέντες παράγοντες (χρυσή Βίζα, βραχυχρόνιες μισθώσεις, κενές κατοικίες).
Οι παρεμβάσεις
Κατά το Ινστιτούτο, το έλλειμα προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών -ιδιαίτερα προς ενοικίαση- και τα εξαιρετικά υψηλά ενοίκια, άμεση συνέπεια κυρίως της έλλειψης επενδύσεων σε κύρια κατοικία μετά το 2010 και δευτερευόντως του προσανατολισμού του μεγαλύτερου τμήματός τους (τμήματος που απευθύνεται σε ομάδες υψηλού εισοδήματος Ελλήνων αλλά και αλλοδαπών που αποκτούν ακίνητα τόσο στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα» όσο και ανεξαρτήτως αυτού), δεν πρόκειται να περιορισθεί ιδιαίτερα με τα προτεινόμενα μέτρα, πόσο δε
μάλλον, αν στις αρχές της επομένης δεκαετίας εφαρμοσθεί και η οδηγία της Ε.Ε. που θα υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους, εάν προσβλέπουν στη διάθεσή τους προς πώληση ή ενοικίαση.
Η υποχρέωση αυτή αφορά στις παλαιότερες κατοικίες, οι οποίες κατατάσσονται στις δύο χαμηλότερες ενεργειακές κλάσεις (Ζ & Η) και θα πρέπει να αποκτήσουν ενεργειακή κλάση Ε έως το 2030 και την κλάση Δ έως το 2033. Οι παρεμβάσεις αυτές είναι κοστοβόρες και εκτός των δυνατοτήτων μεγάλου τμήματος των ιδιοκτητών, με αποτέλεσμα την απαξίωση των διαθέσιμων ακινήτων και τον αποκλεισμό των προσφερόμενων προς ενοικίαση, μειώνοντας έτσι ακόμη περισσότερο την προσφορά, με επιπτώσεις και στις τιμές ενοικίασης.
Έχοντας δε ως δεδομένο την εφαρμογή της προαναφερθείσας οδηγίας, εντύπωση προκαλεί και η μη σύνδεση του προγράμματος «ανακαινίζω-ενοικιάζω», που έχει σαν στόχο τη διάθεση στην αγορά κενών κατοικιών προς ενοικίαση, με το νέο πρόγραμμα «αναβαθμίζω το σπίτι μου», που στοχεύει σε ενεργειακή αναβάθμιση.
Έτσι, παρόλη τη μεγάλη μείωση του πλήθους των γενεών Y & Ζ, η ζήτηση από αυτές για ενοικιαζόμενη κατοικία στα μεγάλα αστικά κέντρα, που είναι ήδη ισχυρή, θα συνεχισθεί.
Από την άλλη πλευρά, η αναμενομένη αύξηση της προσφοράς κατοικίας εξαιτίας των προτεινόμενων αλλαγών στο καθεστώς της «χρυσής βίζας», των βραχυχρόνιων μισθώσεων (περιορισμοί και νέες υποχρεώσεις που έχουν επιπλέον κόστη ή τις καθιστούν ακόμη και αδύνατες) καθώς και του προγράμματος «ανακαινίζω- κατοικώ» (ακόμη και αν δεχθούμε ότι τα παλαιά ακίνητα που θα διατεθούν προς ενοικίαση αντιστοιχούν στα πρότυπα στέγασης των γενεών αυτών) δεν φαίνεται ικανή να αλλάξει ριζικά την υφιστάμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης και να οδηγήσει σε σημαντική μείωση των ενοικίων.
Τα προγράμματα «Σπίτι 1 και 2» θα επιλύσουν μεν το πρόβλημα στέγασης 30 χιλ. νέων νοικοκυριών σε όλη την Ελλάδα μέσω της ιδιοκατοίκησης, αλλά με δεδομένη την άκρως περιορισμένη προσφορά των προ του 2007 ακίνητων συντείνουν, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, στην αύξηση των τιμών αγοράς, και, κατ’ επέκταση, και στην αύξηση των μισθωμάτων των προς ενοικίαση παλαιότερων κατοικιών.
Το πρόβλημα της αυτόνομης στέγασης των νεότερων γενεών, και ειδικότερα αυτό της εύρεσης ενοικιαζόμενης κατοικίας σε προσιτή τιμή, αναδεικνύεται πλέον σε «μέγα-πρόβλημα» δομικού χαρακτήρα για τις γενεές αυτές (και όχι μόνον). Για την άμβλυνσή του απαιτείται μια μακροπρόθεσμη στρατηγική για τη στέγαση των νεότερων κυρίως γενεών, και ειδικότερα νέα εργαλεία παρέμβασης στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής.
Ένα από αυτά θα μπορούσε να είναι ό έλεγχος των ενοικίων (επιβολή ανωτάτων τιμών στα νέα μισθωτήρια, έλεγχος της αύξησης κατά την ανανέωση των συμβολαίων ή ακόμη στις ετήσιες ανατιμήσεις των ενεργών), μέτρα που η πολυδιάσπαση και η κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας στη χώρα μας καθιστά τη λήψη τους προβληματική, απαιτώντας ταυτόχρονα έναν ικανότατο διοικητικό μηχανισμό, ενώ η αποτελεσματικότητά τους με βάση τη διεθνή εμπειρία δεν είναι δεδομένη.
Αντιθέτως, η δημιουργία ενός αποθέματος κατοικιών από φορείς που δεν θα στοχεύουν στην απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας (όπως ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας-ΟΕΚ- στο παρελθόν), αλλά στη διάθεση ενοικιαζόμενων με χαμηλό ενοίκιο ενεργειακά αποδοτικών κοινωνικών κατοικιών που θα αντιστοιχούν στα στεγαστικά πρότυπα και τις μεταβαλλόμενες στεγαστικές ανάγκες των νέων, είναι η πλέον πρόσφορη επιλογή που θα επιτρέψει να καλυφθεί το μεγάλο έλλειμα δημοσίας πολιτικής για την κατοικία στην Ελλάδα.
