Με μια δέσμη μέτρων που στοχεύουν στην… απελευθέρωση της Αθήνας και των άλλων μεγάλων αστικών κέντρων επιχειρεί η κυβέρνηση να ρυθμίσει τις στρεβλώσεις που προκαλεί στην αγορά ακινήτων η εκτός ελέγχου ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Επιχειρώντας να προλάβει τη δημιουργία οικιστικής κρίσης που βιώνουν άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές (και όχι μόνο) πόλεις, η κυβέρνηση έχει ρίξει στο τραπέζι μέτρα όπως η επιβολή πλαφόν στις ημέρες ενοικίασης που θα εξορθολογίσουν τη χρήση πλατφορμών όπως το Airbnb, αυξάνοντας την προσφορά σπιτιών στη μακροχρόνια μίσθωση και συμβάλλοντας στη μείωση των τιμών των ενοικίων.
Ο πρωθυπουργός ήταν σαφής σε ό,τι αφορά τους στόχους των μέτρων που εξετάζονται τονίζοντας ότι στο στόχαστρο έχουν μπει αυτοί που έχουν κάνει το Airbnb «μπίζνα» (και άρα όχι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν βρει έναν τρόπο να συμπληρώνουν το εισόδημά τους).
«Να δούμε στην Αθήνα κυρίως κατά πόσο μπορούμε να περιορίσουμε λελογισμένα τη βραχυχρόνια μίσθωση για να δούμε πώς θα απελευθερώσουμε περισσότερα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση. Αν έχει κάποιος πάνω από τρία ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, έχει ίδια μεταχείριση με μία επιχείρηση. Αυτοί είναι ίσοι κανόνες του παιχνιδιού, αν νοικιάζεις μία πολυκατοικία ολόκληρη σε Airbnb πρέπει να αντιμετωπιστείς ως επιχείρηση», είπε ο κ. Κυριάκος Μητσοτάκης.
Αλλωστε, ο ίδιος επανέλαβε ότι η κυβέρνηση έχει ήδη εξετάσει τις προτάσεις φορέων της αγοράς και της αντιπολίτευσης και ότι έχουν ήδη γίνει παρεμβάσεις τόσο στο Airbnb όσο και στην Golden Visa. «Μελετάμε την αγορά του Airbnb σε μια λογική να δούμε στην Αθήνα πόσο μπορούμε να περιορίσουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση και να απελευθερώσουμε ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση. Εχουμε βάλει ήδη κανόνες για όσους αντιμετωπίζουν το Airbnb ως μπίζνα», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Τα μέτρα
Αν και αναμένεται ότι οι οριστικές αποφάσεις θα ανακοινωθούν τον Σεπτέμβριο (κατόπιν και διαβούλευσης με τους εμπλεκόμενους φορείς), οπότε και θα έχουν εξαχθεί χρήσιμα συμπεράσματα από τη φετινή high season του τουρισμού, οι παρεμβάσεις που μελετά η κυβέρνηση εστιάζουν περισσότερο στον κόφτη των ημερών που θα μπορεί κάποιος να διαθέτει το ακίνητό του για βραχυχρόνια μίσθωση.
Επισημαίνεται ότι τον περασμένο Μάρτιο ο υπουργός Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης, μιλώντας στο συνέδριο «Greece Talks_Thessaloniki: Η Θεσσαλονίκη στον διεθνή τουριστικό χάρτη», που διοργάνωσε στη συμπρωτεύουσα το Travel.gr με το «Πρώτο Θέμα», είχε δώσει ένα… hint τού τι θα συμβεί: «Παρακολουθούμε το θέμα. Θα αφήσουμε να στεγνώσει το μελάνι του νέου νόμου, θα δούμε πώς θα λειτουργήσει το πράγμα το καλοκαίρι και τον Σεπτέμβριο θα το συζητήσουμε ξανά με τους αρμόδιους φορείς και θα επανέλθουμε».
Αναφερόμενος στις τιμές ακινήτων και πώς αυτές έχουν επηρεαστεί από τον τουρισμό και την εξάπλωση του Airbnb, είπε ότι «πρώτα απ’ όλα να ξεκαθαρίσουμε πως όσο ανεβαίνει η χώρα, μετά και την εσωτερική υποτίμηση που είχε συμβεί, θα ανέβαιναν και οι τιμές των ακινήτων», συμπληρώνοντας ωστόσο πως «αυτό που μας απασχολεί είναι το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν ανέβει πολύ παραπάνω απ’ όσο έχει ανέβει η οικονομία».
Παράλληλα επεσήμανε ότι «καταγράφουμε τις εξελίξεις με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και σχετικά με τις Golden Visa» και συνέχισε λέγοντας πως «για το Airbnb όταν τον Σεπτέμβριο θα δούμε πώς θα έχει λειτουργήσει το μέτρο της κυβέρνησης και θα έχουμε μια πρώτη αποτίμηση, θα ξαναδούμε το ζήτημα και τις παρεμβάσεις μας. Για την Golden Visa η κυβέρνηση θα δράσει γρηγορότερα νομοθετικά».
Πλαφόν τριών μηνών
Από αυτά που έχουν πέσει στο τραπέζι, το μέτρο που έχει τις μεγαλύτερες πιθανότητες πρόκρισης για εφαρμογή είναι το ημερολογιακό πλαφόν, μια τακτική που εφαρμόζεται σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες για το Airbnb. Σε αυτή την περίπτωση ο κόφτης είναι οι τρεις μήνες.
Συγκεκριμένα, η κυβέρνηση εξετάζει το σενάριο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 μέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Η πρόταση θέλει το πλαφόν των 90 ημερών να εφαρμόζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, με κύρια στόχευση στην πρωτεύουσα, αλλά και να δημιουργηθούν ζώνες όπου θα διαμορφώνεται ανάλογα το πλαφόν μίσθωσης. Για παράδειγμα, εξετάζεται ο κόφτης να είναι 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος για νησιά που έχουν πληθυσμό μικρότερο των 10.000 κατοίκων και μεγαλύτερος για τους κύριους τουριστικούς προορισμούς της χώρας.
Σε κάθε περίπτωση, μετά τη χρήση των 90 ημερών οι ιδιοκτήτες των ακινήτων θα πρέπει ή να τα αφήσουν κενά ή να τα χρησιμοποιήσουν για ιδιοκατοίκηση. Με αυτόν τον τρόπο, η κυβέρνηση θα επιχειρήσει να τους ωθήσει να σκεφτούν ως πιο συμφέρον σενάριο τη μακροχρόνια μίσθωση και να την επιλέξουν.
Στο ίδιο πλαίσιο, μελετάται και η εφαρμογή εξαιρέσεων στο ημερολογιακό πλαφόν, ακριβώς για να προστατευτούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά εισοδήματα που δεν κάνουν «μπίζνα», αλλά έχουν ένα εισόδημα από τη διάθεση του ακινήτου τους σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Μία από αυτές που προκρίνονται είναι να επιτραπεί η υπέρβαση της διάρκειας του ημερολογιακού πλαφόν εκμίσθωσης στις περιπτώσεις όπου το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή (ή υπεκμισθωτή) δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ ετησίως για όλα τα ακίνητα που διαθέτει.
Δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ
Ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτει κάθε ιδιοκτήτης για βραχυχρόνια μίσθωση είναι επίσης ένα άλλο ζητούμενο. Στην κυβέρνηση εξετάζεται η πρόταση να μην επιτρέπεται η διάθεση περισσότερων από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ στη βραχυχρόνια μίσθωση. Εδώ το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζει και την πιθανότητα ενεργοποίησης του μέτρου της ποσόστωσης.
Δηλαδή να επιτρέπεται η διάθεση ενός συγκεκριμένου ποσοστού ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ανά περιοχή. Το ποσοστό των Airbnb θα μπορεί να αποφασίζεται με συνυπολογισμό της τουριστικής κίνησης της εκάστοτε περιοχής, του αριθμού των διαθέσιμων ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση και άλλων παραγόντων, με τη συνεργασία του υπουργείου Τουρισμού και των οικείων δήμων.
Κύριος σκοπός είναι, χωρίς να πληγούν τα τουριστικά έσοδα που φέρνουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, να αποφευχθεί ο κορεσμός περιοχών που μετατρέπονται σε τουριστικές πόλεις-φαντάσματα, με ό,τι συνεπάγεται αυτό.
Επιπλέον, θεωρείται πολύ πιθανή η θέσπιση νέων μέτρων και αυστηρότερων κανονισμών για τα ακίνητα που διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση, σχεδόν όπως γίνεται με τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις. Ενα παράδειγμα τέτοιων κανονισμών είναι τα μέτρα πυρασφάλειας για τα διαμερίσματα που διατίθενται σε πλατφόρμες όπως Airbnb, Booking κ.ά.
Κίνητρα
Το μεγαλύτερο βάρος, πάντως, σύμφωνα με πληροφορίες, αναμένεται να δοθεί όχι τόσο στα αντικίνητρα για τη χρήση ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση όσο στα κίνητρα για τη μετάβαση στη μακροχρόνια μίσθωση. Η κυβέρνηση έχει θέσει ως βασικό στόχο την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου», με τη διάθεση χαμηλότοκων δανείων σε νέα ζευγάρια για την αγορά ακινήτων, κάτι που θα τονώσει και την οικοδομή.
Σε πρώτη φάση εξετάζονται επιπλέον και οι τρόποι με τους οποίους θα δοθούν κίνητρα για να ανοίξουν περισσότερα από 700.000 (έως και 1 εκατομμύριο) ακίνητα τα οποία παραμένουν κλειστά κυρίως επειδή χρήζουν ανακαίνισης ή υπάρχουν νομικά ζητήματα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία τους. Σε αυτά προστίθενται περίπου 20.000 ακίνητα τα οποία έχουν αγοραστεί στο πλαίσιο του προγράμματος της Golden Visa και παραμένουν κλειστά από την ημέρα της αγοράς τους.
Ενα από τα σημαντικότερα μέτρα που εξετάζονται, υπό την έννοια ότι αν εφαρμοστεί αναμένεται να έχει τεράστια επίπτωση στον ανταγωνισμό μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης και να πλημμυρίσει την αγορά με διαθέσιμα σπίτια, είναι αυτό των φορολογικών κινήτρων.
Δηλαδή η τριετής φοροαπαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για τις περιπτώσεις των διαμερισμάτων που σταματούν να διατίθενται στις πλατφόρμες τύπου Airbnb και επαναδιατίθενται στη μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και στα διαμερίσματα τα οποία έως σήμερα είναι κενά και διατίθενται ξανά στο κλασικό ενοίκιο.
Τι ισχύει σήμερα
Οι νέες παρεμβάσεις που αναμένεται να ανακοινωθούν τον Σεπτέμβριο θα είναι οι δεύτερες σε έναν χρόνο, καθώς οι προηγούμενες κινήσεις εξορθολογισμού της αγοράς τέθηκαν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2024.
Στις προηγούμενες παρεμβάσεις, μεταξύ άλλων, προβλεπόταν ότι η εκμετάλλευση τριών και περισσότερων ακινήτων θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα, κάτι που σημαίνει ότι όσοι αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να καταβάλλουν τις ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, το τέλος επιτηδεύματος και τον ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.
Αυτό σημαίνει ότι για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα διαθέτουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως το Airbnb το ελάχιστο εισόδημα που θα πρέπει να δηλώσουν στην Εφορία το 2025 θα υπολογιστεί με βάση το τεκμαρτό εισόδημα των ελεύθερων επαγγελματιών. Στην πράξη, αν κάποιος εμφανίζεται να διαθέτει προς εκμίσθωση περισσότερα από τρία ακίνητα, θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, που σημαίνει ότι θα πρέπει να τηρεί βιβλία εσόδων – εξόδων, θα φορολογείται με συντελεστή 22%, θα επιβαρύνονται τα μισθώματα με ΦΠΑ, φόρο διαμονής κ.ά.
Με τις ρυθμίσεις καθιερώθηκε, επίσης, τέλος διαμονής παρεπιδημούντων ύψους 0,5%, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων, αλλά και τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ύψους 1,5 ευρώ ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα για το διάστημα από Μάρτιο έως Οκτώβριο.
Αντίστοιχα, για τη χρήση κατά τους μήνες από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο το τέλος ορίζεται σε 0,50 ευρώ, ενώ για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. διαμορφώνεται στα 10 ευρώ και βαρύνει τον διαμένοντα που έκανε χρήση του δωματίου ή του διαμερίσματος.
Κυρώσεις
Βάσει όσων ισχύουν έως σήμερα, το εισόδημα που αποκτά ένα φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαµοιρασµού θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αυτό σημαίνει ότι εφαρμόζονται οι ανάλογοι συντελεστές: 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και συντελεστή 45% για μισθώματα άνω των 35.000 ευρώ.
Τα μέτρα που τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουάριο προβλέπουν αυστηρές κυρώσεις με βαριά πρόστιμα για όσους διαθέτουν τα ακίνητά τους σε βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς να το δηλώνουν. Δημιουργήθηκε το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, η μη εγγραφή στο οποίο επισύρει αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση.
Σε κάθε περίπτωση, το ποσό του προστίμου δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Εάν διαπιστωθεί υποτροπή, δηλαδή οι προϋποθέσεις δεν τηρούνται έναν χρόνο μετά την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυξάνεται στο διπλάσιο αυτού που είχε επιβληθεί αρχικά. Πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα προβλέπεται για τη μη υποβολή ή την υποβολή ανακριβούς δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής, ενώ για την εκπρόθεσμη δήλωση προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
Σήμερα, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Με αυτόν τον τρόπο επιτρέπεται, για παράδειγμα, η μίσθωση ενός ακινήτου για 100 ή 150 ημέρες μέσα στη χρονιά, με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες.
Προϋπόθεση τα ακίνητα να εκµισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν. 4172/2013, όπως ισχύει.
airbnb-f-3
Το πιθανότερο είναι να μην επιτρέπεται πλέον η διάθεση περισσότερων από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ στη βραχυχρόνια μίσθωση
Πάνω κι από τα ξενοδοχεία!
Σε μια χρονιά όπου η Ελλάδα αναμένει νέα ρεκόρ από τη βιομηχανία του τουρισμού και ιδιαίτερα στα έσοδα (τα οποία παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι μπορεί να φτάσουν και στα 23 δισ. ευρώ για το τρέχον έτος έναντι 20,6 δισ. ευρώ το 2023, όταν και παρουσίασαν αύξηση κατά 16,5% σε σύγκριση με το 2022), τα διαμερίσματα Airbnb καταγράφουν τα δικά τους ρεκόρ, σε πολλές περιπτώσεις επισκιάζοντας τους παραδοσιακούς κλάδους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας αναλύσεων AirDNA, η οποία επεξεργάζεται τα διαθέσιμα δεδομένα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb και Vrbo, η ζήτηση στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα έχει απογειωθεί.
Βάσει αυτών, καταγράφεται πανελλαδική αύξηση των κρατήσεων, η οποία, βάσει των προκρατήσεων (δεν συμπεριλαμβάνονται αυτές της τελευταίας στιγμής), φτάνει στο 28% τον Μάιο, στο 20% τον Ιούνιο, στο 15% τον Ιούλιο, στο 22% τον Αύγουστο και στο 23% τον Σεπτέμβριο σε σύγκριση με τους αντίστοιχους μήνες του προηγούμενου έτους. Ξεχωρίζει η πρωτεύουσα, η οποία καταγράφει εκρηκτική άνοδο της τάξης του 37% για τον Μάιο και τον Ιούνιο (9% για τον Ιούλιο και τον Αύγουστο και 22% για τον Σεπτέμβριο) σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα.
Τα στοιχεία της AirDNA έχουν δείξει από τις αρχές του έτους ότι ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης κάνει… σπριντ στη χώρα μας φέτος, αφού η Ελλάδα συμπεριλαμβάνεται στους τρεις κορυφαίους προορισμούς του κόσμου από τη χειμερινή σεζόν, όταν στην κορυφή της Airbnb ήταν η Νορβηγία με άνοδο 40,7%, στη δεύτερη θέση η Αυστρία με 39% και στην τρίτη η Ελλάδα με άνοδο 28%.
Στη βαθμολογία της AirDNA, η αγορά της Αθήνας λαμβάνει συνολικό σκορ 96 με άριστα τα 100, ενώ η διάμεσος του ετήσιου τζίρου για τα ακίνητα της πόλης αυξήθηκε κατά 11% μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος, στις 24.536 ευρώ (26.500 δολάρια). Η μέση ημερήσια χρέωση έχει σκαρφαλώσει στα 101,57 ευρώ (109,9 δολάρια) με άνοδο 16% από πέρυσι.
Δεν θα μπορούσε φυσικά να μην καταγράφεται και η διάθεση περισσότερων καταλυμάτων στη βραχυχρόνια μίσθωση, με την προσφορά αυτή την περίοδο να έχει ανέβει στις 9.421, με αύξηση 16% από το 2023. Στη βραχυχρόνια μίσθωση κυριαρχεί η πλατφόρμα της Airbnb, που έχει το 78% των αγγελιών, η Vrbo έχει περίπου το 4%, ενώ το 18% των ακινήτων προβάλλεται και στις δύο.
Για την καυτή καλοκαιρινή σεζόν, από τον Ιούνιο έως τον Αύγουστο, η χώρα μας βρίσκεται στο Top 5 των ακριβότερων χωρών του Airbnb, αφού διατηρεί μία από τις υψηλότερες μέσες τιμές ανά διαθέσιμο δωμάτιο πανευρωπαϊκά, μαζί με την Ισλανδία, το Μονακό και το Ηνωμένο Βασίλειο, με τη μέση τιμή ανά κατάλυμα να διαμορφώνεται στα 253 ευρώ.
Τα στοιχεία έχουν εξαχθεί με βάση τη 15η Μαΐου για κρατήσεις για το καλοκαίρι: όπως προκύπτει, η αύξηση της ζήτησης σε όλη την Ευρώπη για τον Ιούνιο και τον Ιούλιο είναι στο +17% και για τον Αύγουστο στο +22%, με τους ρυθμούς στη χώρα μας να είναι κι αυτοί σε διψήφια ποσοστά, ωστόσο ελαφρώς χαμηλότερα σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που είναι στο +19%.
Πρώτη όσον αφορά τη μέση τιμή φέτος το καλοκαίρι είναι η Ισλανδία με 264 ευρώ και ακολουθούν το Μονακό με 261 ευρώ και το Ηνωμένο Βασίλειο με 260 ευρώ. Η Ισπανία, κορυφαίος ευρωπαϊκός προορισμός στη Μεσόγειο, συμπληρώνει το Top 5, στην πέμπτη θέση μετά την Ελλάδα με 236 ευρώ.
Τα στοιχεία αυτά έρχονται να προστεθούν στο πανηγυρικό ξεκίνημα που ανακοίνωσε η Airbnb για το 2024, όταν και κατέγραψε το πιο κερδοφόρο ιστορικά πρώτο τρίμηνό της (18% αύξηση εσόδων μέσα σε έναν χρόνο, στα 2,1 δισ. δολάρια), με το καθαρό εισόδημα να αυξάνεται κατά 126%, στα 264 εκατ. δολάρια, καθώς οι κρατήσεις διανυκτερεύσεων και εμπειριών αυξήθηκαν κατά 9,5%, στα 133 εκατομμύρια.
